Upadłość dewelopera – co dalej?

Postępowanie upadłościowe wobec deweloperów

Upadłość dewelopera często stawia pod znakiem zapytania dokończenie rozpoczętej budowy. Jaką regulację szczególną przewidział ustawodawca na taką okoliczność?

Upadłość dewelopera, powoduje konieczność zastosowania art. 425a-425s Prawa upadłościowego. Deweloper to  przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia prawa, o którym mowa w art. 1 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, np. ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Cel, dla którego ustawodawca wprowadził szczególną regulację dotyczącą inwestorów budowlanych jest jasny.  Chodzi o zaspokojenie roszczeń nabywców poprzez, w zależności od treści umowy deweloperskiej:

• ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
  
• przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym
• przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Warto zaznaczyć, iż przepisy ogólne prawa upadłościowego definiują również szerszy cel niż zaspokojenie wierzycieli – chodzi również o to, aby dłużnik i jego przedsiębiorstwo mógł dalej funkcjonować w obrocie gospodarczym.

Upadłość dewelopera – co dalej z przedsięwzięciem deweloperskim?

Ustawa umożliwia syndykowi dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego, o ile wyrażona zostanie na to zgoda sędziego-komisarza. Brany jest pod uwagę sens dalszego prowadzenia inwestycji – realną możliwość jej ukończenia oraz aspekty finansowo-ekonomiczne. Jeśli okoliczności sprawy sprawiają, iż niemożliwym lub bardzo utrudnionym będzie zakończenie inwestycji, sędzia-komisarz nie udzieli zgody na dalsze jej prowadzenie.

Ustawa przewiduje niejako dalsze, automatyczne prowadzenie przez syndyka przedsięwzięcia deweloperskiego, jeśli we wcześniej prowadzonym postępowaniu sanacyjnym nabywcy lokali podjęli uchwałę dot. wstępnych propozycji układowych (art. 358 ust 4 Prawa restrukturyzacyjnego) oraz wpłacili lub zabezpieczyli dopłaty w terminach jednak układ się nie ziścił, chyba że sędzia-komisarz wyraził zgodę na odstąpienie od prowadzenia przedsięwzięcia.

Wyłączone jest – w przypadku kontynuacji przedsięwzięcia – zastosowanie art. 98 pr. up. w zakresie, w jakim przewidującego uprawnienie do odstąpienia przez syndyka od umowy. Nie ma również zastosowania przepis ustawy (art. 92 pr. up.) w odniesieniu do roszczenia nabywcy wynikającego z umowy deweloperskiej. Zaspokojenie roszczenia nabywcy ma miejsce poprzez przeniesienie własności lokalu. Przeniesienie własności takiego lokalu nie pociąga za sobą skutków przewidzianych dla sprzedaży egzekucyjnej.

Kontynuacja przedsięwzięcia – nie za wszelką cenę

W sytuacji, gdy dalsze prowadzenie inwestycji nie jest uzasadnione racjonalnym względami, a przesłanki takie ujawniły się w toku postępowania upadłościowego, syndyk może wystąpić do sędziego-komisarza z wnioskiem o wyrażenie zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia. Z momentem uprawomocnienia się postanowienia zawierającego zgodę, ex lege występuje skutek przewidziany w art. 98 Prawa upadłościowego, t. j. odstąpienie od umowy. O tym fakcie syndyk ma obowiązek poinformować bank i złożyć dyspozycję zwrotu nabywcom środków znajdujących się na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Kontrahenci dewelopera mogą w tej sytuacji domagać się zaspokojenia swoich roszczeń, z uwzględnieniem art. 98 Prawa upadłościowego.

Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcę

Możliwa jest sytuacja, w której inny przedsiębiorca zobowiąże się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. W takim wypadku sędzia-komisarz na wniosek syndyka wyraża zgodę na sprzedaż nieruchomości przedsiębiorcy, który podjął się dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego z uwzględnieniem interesu nabywców i prawdopodobieństwa sfinalizowania danej inwestycji.

Przedsiębiorca, który nabył nieruchomość odpowiada solidarnie z upadłym za jego zobowiązania wynikające z umów deweloperskich w związku z inwestycją realizowaną na nieruchomości, a także za zobowiązania wobec nabywców wynikających z przekształcenia roszczeń z takich umów lub z odstąpienia od nich. Należy pamiętać, że zobowiązania takie nie podlegają zaspokojeniu w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec upadłego. Przedsiębiorca nabywający nieruchomość nabywa również prawa, które przysługiwały upadłemu, a wynikały z umów deweloperskich zawartych w związku z inwestycją na nabytej nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości przedsiębiorcy, który zobowiązał się do dokończenia inwestycji również nie pociąga za sobą takich skutków jak sprzedaż egzekucyjna.

Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego w układzie

W przeciągu 30 dni (nie miesiąca, patrz nasz artykuł) od dnia w którym ogłoszono upadłość dewelopera, 20% liczby nabywców lokali (bez względu na wysokość dokonanych wpłat, czy też inne czynniki), w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego przez upadłego, może zgłosić propozycje układowe. Propozycje mogą być różnorodne, ale nie dowolne, muszą bowiem być zgodne z ogólnymi zasadami prawa i uwzględniać zasadę równego traktowania wierzycieli. Ustawa przykładowo wskazuje kilka propozycji układowych jakie mogą zgłosić nabywcy lokali:

1)   wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali,

2)   sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych, na rzecz przedsiębiorcy, który przejąłby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego,

3)   określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania,

4)   zamianę lokali między wierzycielami lub zamianę lokalu na lokal niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej.

W przypadku kontynuacji przedsięwzięcia przez innego przedsiębiorcę, do propozycji układowych załącza się nieodwołalne oświadczenie woli przedsiębiorcy o nabyciu nieruchomości będącej przedmiotem inwestycji deweloperskiej wraz z obciążeniami i o przejęciu zobowiązań upadłego w stosunku do nabywców sporządzone w formie aktu notarialnego. Zastępuje ono w późniejszym etapie oświadczenie woli konieczne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, umowę natomiast uważa się wtedy za zawartą.

Głosowanie grupami

Głosowanie nad układem przeprowadza się w grupach wierzycieli. Według przepisów ustawy nabywcy stanowią odrębną grupę wierzycieli, dla której sporządza się odrębną listę wierzycieli uprawnionych do głosowania. Możliwe jest wprowadzenie dodatkowego podziału nabywców na większą liczbę grup, przy uwzględnieniu poszczególnych kategorii interesów, w szczególności zaawansowania w wykonaniu umowy z deweloperem.

Należy pamiętać, iż zgodnie z art. 162 prawa restrukturyzacyjnego warunki restrukturyzacji zobowiązań dłużnika są jednakowe dla wszystkich wierzycieli, a w wypadku głosowania nad układem przeprowadzanym w grupach wierzycieli, są one jednakowe dla wierzycieli zaliczonych do tej samej grupy, chyba że wierzyciel wyraźnie zgodzi się na warunki mniej korzystne.

Dopłaty na dokończenie inwestycji

W wypadku zgłoszenia propozycji układowych przewidujących wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, sędzia-komisarz ma obowiązek przeprowadzenia wstępnego głosowania nad propozycjami układowymi. Uchwała nabywców zostaje przyjęta wtedy, gdy wypowiedzą się za nią nabywcy którzy łącznie zadeklarowali dopłaty w kwocie wystarczającej, zgodnie z treścią przedłożonych propozycji układowych, do sfinansowania dokończenia inwestycji.

Jeśli powyższa uchwała została przyjęta nabywcy zobowiązani do wpłacenia dopłat muszą wpłacić je do masy upadłości lub zabezpieczyć ich wpłatę. Termin na dokonanie tej czynności wynosi 2 miesiące od dnia podjęcia uchwały (pierwszy termin ustawowy). W szczególnie uzasadnionych przypadkach sędzia-komisarz może przedłużyć dwumiesięczny termin. W wypadku, gdy dopłaty nie zostaną wpłacone lub zabezpieczone w terminie 2 miesięcy od dnia podjęcia uchwały (lub dłuższym w przypadku wydłużenia terminu), możliwe jest ich uzupełnienie w ciągu 30 dni od bezskutecznego upływu terminu (drugi termin ustawowy). W tym terminie upadły lub syndyk mają również możliwość przedstawienia innych źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego. Pozytywnym skutkiem wpłaty lub zabezpieczenia dopłat jest możliwość dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego.

Postanowieniem sędziego-komisarza stwierdza się wpłacenie lub zabezpieczenie środków w wysokości wystarczającej na sfinansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego. Treść wyżej omówionej uchwały nabywców stanowi element układu. Zgromadzenie wierzycieli nie może przyjąć układu, który swoją treścią odbiegałby od uchwały nabywców w zakresie nią uregulowanym. W przypadku takich niezgodności sąd obligatoryjnie odmawia zatwierdzenia takiego układu.

Obowiązkiem syndyka jest przechowywanie środków pieniężnych pochodzących z dopłat na odrębnym rachunku bankowym. Jeśli odstąpiono od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego syndyk ma obowiązek zwrotu dopłat nabywcom. Zabezpieczenia wpłacenia dopłat wygasa z mocy prawa.

Sędzia-komisarz postanowieniem wyraża zgodę na odstąpienie przez syndyka od kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Uprawomocnione postanowienie sędziego stanowi podstawę do złożenia przez syndyka dyspozycji zwrotu nabywcom środków znajdujących się na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Jak widać upadłość dewelopera nie oznacza utraty całości wpłaconych przez nabywców środków.

Cel odrębnej regulacji

Jak widać upadłość dewelopera, a dokładnie szczególna regulacja dotycząca deweloperów, kładzie nacisk na możliwość dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku gdy jest to niemożliwe, celem jest ochrona roszczeń nabywców wpisanych do księgi wieczystej, z uwzględnieniem interesów pozostałych wierzycieli.

Fot. Wolfgang Maslo, lic. CC BY 2.0